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　　海報新聞首席記者 張海振 記者 叢萍 報道

　　瑞聯數科發布的《2025年上半年全國法拍市場大數據分析報告》顯示，今年上半年，法拍房掛牌與成交總量維持高位，成交率略有回升。法拍房，這個曾經跟“官司”“麻煩”綁定的陌生而遙遠的名詞，正逐漸走進大眾視野，越來越多的普通老百姓成為法拍房買家。

　　便宜是法拍房的最大優勢，起拍價低於市場價20%-30%已成常態。然而，買受人想真正住進去卻沒那麽容易——不少買家會遭遇“騰房”這塊難啃的“硬骨頭”。在相關法律法規日趨完善的今天，買法拍房到底是“趟雷”還是撿漏？想要買下並真正擁有一套法拍房，需要過幾關？海報新聞記者就此展開持續調查追蹤。

　　一套房子省了好幾十萬

　　“便宜”成剛需族選擇法拍房最大動力

　　一般來說，走到法拍這一步，被拍房產大多涉及債務糾紛。對於普通人來說，拿出幾十萬元甚至上百萬元積蓄購買這樣一套可能“有坑”的房子，首先要過的是心態這一關。

　　“資金有限，房子又是剛需，所以国产AV蜜桃网站一家就選擇了購買價格相對便宜的法拍房。”2024年3月前後，北京彭先生一家決定入手法拍房。

　　在那之後，彭先生開始關注法拍房相關信息。他相中的第一套法拍房位於北京市通州區，麵積為98平方米，房子起拍價為230萬元。彭先生報名參與競拍，競拍當天競價很快達到了250萬元，彭先生覺得價格有點高了，便退出了競拍。

　　一個多月後，朋友又給彭先生推薦了一套位於北京市朝陽區的法拍房。“位置、戶型、麵積都屬於優質房，一拍起拍價為288萬元，流拍了。二拍起拍價為250多萬，當天25人參拍。還沒有輪到我叫價，房子已經被拍到299萬元，我索性給出了300萬元，成功拍到了這套房子。我看了周邊同類房子的市場價，要賣到360萬元到390萬元。”彭先生說。

在京東司法拍賣平台上，濟南曆城區名輝豪庭小區一套住宅被拍下。

　　毫無疑問，價格便宜是法拍房最大的優勢。海報新聞記者在京東司法拍賣平台上查詢發現，濟南曆城區名輝豪庭小區一套住宅，麵積為132.41平方米，起拍價為105.6萬元，成交價為133.68萬元，單價約為1萬元/平方米。同一時期，該小區二手房的市場價格約為1.3萬元/平方米。

　　濟南市曆下區中潤世紀城一套住宅為284.47平方米，法拍成交價為349.82萬元。記者查詢發現，該小區同樣戶型的二手房目前的市場價約為420萬元至500萬元一套。

　　跟法拍房打了多年交道的京海資產運營公司董事長孫培和告訴記者，法拍房的拍賣過程通常分為一拍、二拍、變賣三個階段。一般來說，一拍的起拍價為評估價的7-8折。如果一拍流拍，法院會進行第二次拍賣，二拍起拍價格會下調大約10%。如果二拍依然流拍，則該資產進入變賣階段。“法拍房肯定便宜，有的起拍價已經突破5折了。但法拍房中的優質房產並不便宜，通過拍賣手段甚至還會以高於市場價的價格成交。”

　　買法拍房是不是“趟雷”？

　　基層法官：約三成法拍房需強製騰退

　　法拍房價格便宜，過戶順利，但真正收房入住，有的卻沒那麽容易。原房主可能因不甘心、生活不便等原因，拒絕搬家騰房，有的甚至會做出破壞房屋等極端行為。

彭先生第一次收房受阻，對方還報了警。在警察在場的情況下，他才第一次進去看了房子。（受訪者供圖）

　　北京的彭先生拍得房子之後，在收房時遭遇了騰退難題。“5月份拍下房子，7月初，我第一次去看房子，三個老人在房間裏，敲門也不開。雙方溝通無果，還發生了言語衝突。後來老人報了警，警察在場的情況下，我當天才第一次真正進屋看到房子內部的情況。”彭先生回憶道。

　　第一次上門沒能收房，後期的溝通更難了。在那之後，彭先生多方打電話協調，並且求助法院幫忙收房。“溝通了好幾次，兩個月後我才拿到鑰匙，原房主把能帶走的都帶走了。現在我已經入住了。”彭先生說。

　　江蘇常熟的倪先生站在自己拍得的法拍房裏，至今仍心有餘悸，“折騰了將近3個月才收房。”

在參與競拍前，倪先生對看中的房子做了詳細調查。（受訪者供圖）

　　事情要從去年說起。倪先生想在自家小區為父母買一套房子，方便就近照顧老人。他看中了小區內一套一樓帶院的法拍房。盡管對法拍房並不熟悉，他還是決定試一試。最終，倪先生以126.3萬元成功拍下了這套房子，與市場價相比十分劃算。

倪先生以126.3萬元成功拍下一套法拍房。

　　交首付、辦貸款……競拍成功之後的幾步都很順利。但到了法院出具裁定書時，被執行人的一通電話讓倪先生的心懸了起來。被執行人提出了一大堆理由，例如騰房需要時間、找房子困難、內部裝修補償不到位等等。起初，倪先生主動提出給一筆補償款。沒想到，反複溝通幾次後，被執行人的態度愈發蠻橫，又提出包括屋內裝修、電器、陽光棚等物品在內折合13萬元的補償款。

　　這不是獅子大開口嗎？一氣之下，倪先生向法院申請了強製執行。拖延了兩個月且拿到新的補償後，被執行人才同意騰房。

　　“騰退是法拍房交易程序的最後一個環節，也是最難的一個環節。”一位基層法院法官介紹，在當地競拍成功的法拍房中，約50%的被執行人會主動騰退，約30%的法拍房需強製騰退，剩下兩成則因其他原因終止交易。

　　買家如何順利渡過“最後一關”？

　　法院強製執行+社會機構輔拍

　　對於大多數個人買家來說，買法拍房，是在能力範圍內綜合考量各項因素之後的“最優選項”。隨著越來越多普通人湧入法拍房交易市場，如何順利渡過收房入住這“最後一關”，便成了他們最關心的問題。

　　前述基層法院法官告訴記者，按照程序，買家拍下法拍房並成功過戶後，法院會第一時間張貼騰退公告，向被執行人下達騰退通知書，責令其限期搬離；如到期不搬離，法院便會組織強製騰退。

　　“實際騰退時，有的找不到被執行人，有的房屋內還有在營商業，遇上異地房屋就更麻煩了。所以，騰退工作需要公證處見證全過程，還會和警方合作確保安全。国产AV蜜桃网站的執法不光要有執行力度，也得講究司法溫度，幫助被執行人協調解決一些實際的困難。”該法官介紹，現行法律並未明確規定強製騰退的期限，實操過程中短則一兩個月，長則一年半載，但基本都能騰出來。

　　記者注意到，2024年底，最高人民法院下發了《關於進一步規範網絡司法拍賣工作的指導意見》，對進一步規範網絡司法拍賣行為，提升執行財產處置水平，保障當事人的合法權益作出規定。其中第8條明確要求，加大不動產騰退交付力度，除有法定事由外，執行法院應當負責騰退交付，嚴禁在拍賣公告中聲明“不負責騰退”。

　　有需求就有市場。隨著法拍房交易量持續走高，鑒於其背後可能存在的複雜利益糾葛，一些法拍房助拍機構、輔拍機構應運而生。

　　孫培和的京海資產運營公司專門處理不良資產，法拍房輔拍就是其重要業務之一。在他看來，盡管法院的強製執行能為騰房提供保障，但在實際操作中，怕遭遇騰房“持久戰”、怕被執行人找麻煩等等，仍然是困擾法拍房買受人的主要因素。“国产AV蜜桃网站對買受人的承諾是，如果競拍成功後半年內交不了房，国产AV蜜桃网站公司替買受人交房租；如果一年內交不了房，国产AV蜜桃网站公司全款回購該法拍房。與之相對應的，国产AV蜜桃网站會積極去做被執行人的思想工作，也會幫助他們聯係租房、搬家等具體事宜。”

　　除了協助後期的房屋騰退，法拍房助拍機構、輔拍機構的另一個重要作用是協助購買者做好競拍前的盡調。

　　孫培和表示，一方麵，法院在依法拍賣前，均會對進行嚴格審查和評估，確保其產權清晰、合法，且拍賣過程公開、透明。另一方麵，買家也會有其他方麵的信息了解需求。“除了拍賣公示信息，需要了解的事項依舊很多，比如法拍房是否存在租賃、欠費，除房價外還需支付哪些費用，尤其需要關注是否要補繳土地出讓金等等。沒有經驗的普通買家，對於把握不準的拍品，向專業機構購買‘盡調報告’會更穩妥一些。”

　　“房子被法拍，並不意味著房子本身是不良資產。”孫培和認為，法拍房交易各環節的簡易化、強保障，為越來越多的普通買家提供了新的選擇。但對於買房這樣的大事，還是建議買家們多了解相關信息，謹慎考量，規範交易。